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  • Christian Riedel

Welche Jobs sind in Mietwohnungen erlaubt?

In meinen eigenen vier Wänden kann ich tun und lassen, was ich will. Wer so denkt, kann in der Realität sein blaues Wunder erleben. Denn gerade was Jobs angeht, ist nicht alles erlaubt, was in der Mietwohnung alles getan werden kann.

Gerade für Selbständige ist es oft angenehm, von der eigenen Mietwohnung aus zu arbeiten. Man spart die Kosten für ein separates Büro und braucht außerdem keine Zeit, um in eben so ein Büro zu fahren. Aber auch in einigen Firmen kann man mittlerweile so manch eine Aufgabe von zuhause aus erledigen. Allerdings ist auch Vorsicht geboten. Denn gerade in Mietwohnungen ist nicht alles erlaubt. Und wer bei seiner Tätigkeit etwas Verbotenes tut, riskiert sogar eine Kündigung. Auch der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich neulich erst mit der Problematik auseinandergesetzt.



Das grundsätzliche Problem ist, dass Räume zur Wohnmiete rechtlich anders behandelt werden und anders geschützt sind als Räume, die zu gewerblichen Zwecken genutzt werden. Mietwohnungen sind aus sozialrechtlichen Gründen besser geschützt, sodass eine gewerbliche Nutzung von vornherein eigentlich gegen den Mietvertrag verstößt, sofern dies nicht explizit gestattet ist. Um eine Wohnung oder zumindest ein Teil davon gewerblich nutzen zu dürfen, ist daher eine Erlaubnis des Vermieters notwendig. Zudem kann es generell sein, dass eine Vermietung von gewerblichen Räumen im jeweiligen Wohngebiet nicht gestattet ist. Nutzen die Mieter die Räume mit Einverständnis des Vermieters zu gewerblichen Zwecken, kann es zu Untersagungsverfügungen oder auch zu Bußgeldern durch die Stadtverwaltung kommen.



Außerdem gibt es ein weiteres, großes Problem, um eine private Wohnung gewerblich nutzen zu können. Denn nur wenige Eigentümer haben ein Interesse daran, dass ihre Wohnimmobilie gewerblich genutzt wird. Denn bei einer beruflicher Nutzung leidet die Immobilie beispielsweise durch den Empfang von Kunden, dem zusätzlichen Aufenthalt von Mitarbeitern oder durch handwerkliche Tätigkeiten deutlich mehr als bei einer rein privaten Nutzung.



Auch die Nachbarn können zum Problem werden. Denn wenn diese sich durch die gewerbliche Nutzung gestört fühlen, etwa durch häufigen Kundenkontakt oder durch übermäßige Lärmbelästigung, können Vermieter Unterlassungsansprüchen anderer Bewohner ausgesetzt sein. Da ist es klar, dass diese Ansprüche zu einer Kündigung des Mietvertrags führen können, wenn der Vermieter der gewerblichen Nutzung nicht zugestimmt hat.



Zu einem Präzedenzfall wurde die Angelegenheit eines Gitarrenlehrers, der ohne Zustimmung des Vermieters in seiner Wohnung gewerblich Unterricht erteilt hat. Der BGH gab dem Vermieter Recht, der den Mietvertrag mit dem Gitarrenlehrer für die gesamt Wohnung gekündigt und eine Räumung der Wohnung verlangt hatte (Az.: VIII ZR 213/12).



Allerdings räumte der BGH auch ein, dass dies nur bei der Ausübung von solchen Tätigkeiten der Fall ist, deren Belästigung über die Norm des normalen „Wohnens“ hinaus geht. So darf ein Schriftsteller in seiner Mietwohnung an seinen Büchern ebenso arbeiten wie ein Lehrer seine Unterrichtsvorbereitung zuhause erledigen darf. Auch ein Programmierer darf von zuhause aus arbeiten, sofern er bei seiner Computerarbeit niemanden belästigt und die Kommunikation im Haus nicht durch eine zu starke Internetnutzung gestört wird.



Vereinfacht kann man sagen, dass man auch in einer Mietwohnung arbeiten darf, sofern niemand durch die gewerbliche Tätigkeit gestört wird. Ist das aber der Fall und der Vermieter hat nicht ausdrücklich sein Einverständnis gegeben, ist sogar eine Kündigung des Mietverhältnis rechtens.



Mehr zum Thema Immobilien, Miete und Mietrecht gibt es auf der Seite von Sascha Klupp in Berlin

Dieser Beitrag stammt von und dem business & more-Team